На рынке высококлассных офисных помещений объем предложений продолжает расти, а спрос падает. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в нынешних условиях одним из основных ресурсов для активизации рынка могут стать нынешние арендаторы помещений класса С. Но для этого арендодатели должны начать более активно работать с заявками на небольшие площади.

В Москве предложение офисов класса А и В продолжает расти, свидетельствуют результаты исследований консалтинговых компаний. Так, по данным Colliers International, в I квартале 2009 года общий объем площадей, которые должны были быть готовы еще в 2008 году, но сдачу в эксплуатацию отложили, оказался даже выше, чем ожидалось по прогнозам, и составил около 930 тыс. кв.м. Из них 15% - офисы класса А и 85% - офисы класса В. Таким образом, общий объем зданий классов А и В в Москве на конец I квартала 2008 года составил 10,36 млн кв.м.

В то же время роста спроса не наблюдается. Специалисты Colliers International признают, что в I квартале поглощение на рынке аренды офисных площадей не превысило 100 тыс. кв.м. Продолжил расти уровень вакантных площадей: если в III квартале 2008 года он находился на уровне 4-5%, то сейчас их доля составила 15% в офисах класса А с учетом субаренды и 16% в офисах класса В. Некоторые консультанты дают еще более пессимистичные данные. Как заявил недавно управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев на второй аналитической бизнес-конференции «Позитивные перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», в ряде бизнес-центров уровень вакантных площадей доходит до 22%-25%.

Строительный сектор наиболее пострадал от нынешнего экономического кризиса, для его спасения государство выделяет значительные средства. Однако в адрес Су-155, вошедшей в «антикризисный список» правительства, всё чаще звучат обвинения в беззаконии. Из приобретателей жилья вытягивают деньги, причем грубо нарушая российское законодательство. Мы публикуем письмо нашей читательницы – это лишь одна из тысяч подобных историй…

Что может быть лучше, чем стать владельцем собственной недвижимости? Ни с чем не сравнимое чувство глубокого удовлетворения сопровождало меня с 2005 года и по сей день. Даже невзирая на банковский кредит и ожидание окончания строительства, затянувшееся на пару лет сверх обещанного срока. И все в этом мероприятии было прекрасно: настоящий инвестиционный договор, а не вексельная схема; близкорасположенный район Подмосковья за умеренные деньги; красивая и большая квартира в новом доме, вместо клетушки в пятиэтажной развалюхе.

Выбирая компанию, в которую предполагалось отнести свои кровные и одолженные деньги, я ориентировалась на простые вещи: это должен быть крупный застройщик со множеством проектов и солидным стажем в строительстве, хорошо, если бы он получал заказы на строительство муниципального жилья. В интересующем меня районе таковых продавцов квартир оказалось двое. ДСК-1 и СУ-155 совместно застраивали район и предлагали купить у них квартирку-другую за недорого. Выбор в пользу СУ-155 я сделала по причине наличия у них интересующей меня площади на начальном этапе строительства.

Мой дом на тот момент имел четыре этажа из 17-ти в 5-ти подъездах из семи. Договор оформили в августе 2005, обещали готовность дома к заселению в начале следующего года. Понятное дело, что чудес не бывает. В итоге сдача здания и начало заселения пришлись на лето 2007. И все же у меня по-прежнему не было претензий к строительной компании. Ну, подумаешь, опоздали на полтора года. Мне было, где жить, и главное – построили.

Но выдача ключей, к сожалению, не означает получения права собственности и производимый в этот период ремонт, на свой страх и риск, делают те, кому необходимо как можно раньше заселиться в свежепостроенную хату.

На сотне интернет-ресурсов можно встретить «страшные» рассказы про УК «Павшино» - управляющую компанию , «добровольно-принудительно» (по умолчанию) обслуживающую новостройки Павшинской поймы. С СУ-155 её связывают весьма странные отношения - с одной стороны, создание УК «Павшино» подписано генеральным директоро м СУ-155, с другой стороны - СУ-155 активно открещивается от «материнства» УК. Страшные рассказы о денежных поборах буквально за воздух со стороны УК Павшино поступали от бесправных, по сути, новоселов.

К примеру, оригинальная инициатива внести оплату за лифт отдельной строкой, несмотря на то, что обслуживание лифта входит в ремонт и эксплуатацию дома – это лишь одна из страшилок, коими полны форумы местных сайтов.

Рассудив, что жить там нам «не горит», да и для противостояния самодурству управляющей компании мы должны быть собственниками жилья, мы не стали брать ключи и ремонтироваться, а просто ждали, когда дому будет присвоен почтовый адрес и начнется регистрация прав собственности. Тем более, что всю процедуру по оформлению права собственности любезно взяла на себя компания СУ-155, за умеренную (по тем временам) мзду 2% от суммы инвестиционного договора. Договор поручения я оформила тогда же, в далеком августе 2005 года. Кстати, и доверенность я тоже оформила, но к моменту начала оформления она уже была недействительна. Пришлось снова оформлять и снова платить.

Я инициировала начало оформления прав собственности в СУ-155, и с этого момента начался цирк с конями. Менеджер, занимавшийся моим домом, сообщила: чтобы получить право собственности на квартиру, мне необходимо представить из УК «Павшино» справку об отсутствии задолженности по квартплате.

Я слегка удивилась. Во-первых, ничего подобного в договоре поручения указано не было. Там все просто: я плачу и даю доверенность, они оформляют и отдают мне готовое свидетельство. Во-вторых, каким образом относится УК «Павшино» к СУ-155? И какое дело СУ до квартплаты? Менеджер Светлана сообщила, что это внутреннее распоряжение по компании, а как связаны две эти организации, она понятия не имеет.

Некоторые сегодня шутят: «В связи с финансовым кризисом в России приняли новый закон о замене смертной казни пожизненной ипотекой под 20% годовых». В период экономического спада, когда люди начинают отказываться от многих привычных вещей, чтобы продержаться на плаву, мечты о приобретении квартиры в рассрочку кажутся безумием. Но и в неспокойном ипотечном море есть бухта стабильности и надежности — это социальная ипотека.

Коротко о программе

Программа, запущенная в Москве в середине 2005 г., не потеряла актуальности и во время кризиса. И этому есть свидетельства. Так, коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (КБ МИА) — основной оператор этой программы — в 2008 г. выдал самое большое число ипотечных кредитов (3762). Причем наиболее активными месяцами были ноябрь и декабрь.

Что же такое социальная ипотека, кто может стать ее участником и какие существуют этапы получения с ее помощью заветной квартиры — об этом и пойдет далее речь.

Социальная ипотека — это приобретение гражданами квартир с использованием механизмов ипотеки в зданиях, построенных за счет средств городского бюджета. В рамках программы возводятся новые дома типовых серий в поселке Северном, Южном Бутове и еще в нескольких районах Москвы. Главное отличие и преимущество такого жилья в том, что оно реализуется по льготным ценам, фактически равным себестоимости строительства. Ипотечный кредит предоставляется банком на срок от 3 до 30 лет под 11,7% в рублях и 9% в долларах.

Такие привлекательные условия ипотечного кредитования доступны только очередникам-москвичам. Претенденты могут больше не томиться в ожидании бесплатного жилья два десятка лет, а стать участниками программы. Правда, для этого они должны обладать достаточными финансовыми возможностями. Кроме стабильного заработка нужно иметь собственные накопления для внесения первоначального взноса, который составляет 10–40%, но не должен превышать 70% от стоимости квартиры. Заемщик становится собственником объекта недвижимости сразу после оплаты за счет собственных и кредитных средств полной стоимости жилья. С момента государственной регистрации договора купли-продажи квартирой можно пользоваться, делать в ней ремонт, а также при желании зарегистрироваться в ней.

До полной выплаты ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка, а это значит, что продать, подарить, обменять ее, сделать в ней перепланировку без согласия кредитора нельзя. Предусмотрена возможность досрочного погашения кредита через 24 месяца без штрафных санкций. Ежемесячные выплаты осуществляются равными долями (аннуитетные платежи), благодаря этому семья может планировать свои расходы.

Нынешней весной, как мы уже писали (см. «Ваш дом» за 17 марта), впервые за многие годы желающих сдать загородный дом или дачу оказалось намного больше, чем тех, кто хотел бы их снять.

К концу апреля, по оценкам экспертов, число предложений превышало спрос на 40 - 50%. Между тем владельцы домов и дач становятся все активнее - по сравнению с мартом, когда традиционно начинается поиск съемных дач на лето, к началу мая вариантов стало на 10 - 15% больше.

- Немалую роль в этом играют неоправдавшиеся ожидания тех, кто планировал продать загородное жилье. В этом году спрос на рынке купли-продажи дачной недвижимости минимальный, так что продавцы переориентируются на аренду, тем самым увеличивая количество предложений, - рассказывает руководитель отдела аренды Московской городской службы недвижимости (МГСН) Наталья Сухина.

В итоге по сравнению даже с мартом этого года съемные дачи подешевели в среднем на 5 тысяч рублей в месяц.

И еще одна приятная новость для тех, кто пока не успел арендовать загородный домик на лето.

- После майских праздников мы ожидаем еще один этап снижения расценок на съемные дачи. Дело в том, что немалая часть хозяев ожидала притока арендаторов именно в эти продолжительные выходные, когда у граждан была возможность поездить-поискать-посмотреть. И те, кто держал арендную плату на определенном уровне, дожидаясь этих перспективных уик-эндов, но не смог-таки сдать свою фазенду, сейчас вынуждены будут снижать цены, - поясняет Наталья Сухина.

По прогнозам экспертов, плата за наем может упасть еще на 5 - 10%. Также риэлторы напоминают, что сейчас - самое время торговаться. Хозяева активно идут навстречу и могут дать скидку в 10 - 15% от заявленной суммы.

Нанимая квартиру, посоветуйтесь со специалистом

Еще в самом начале кризиса, осенью, риэлторы заговорили о том, что в создавшихся условиях, возможно, разумно будет в некоторых случаях переориентировать клиента с покупки квартиры на аренду. Таким образом, появилась надежда, что рынок аренды (найма) жилья, почти отданный на откуп сомнительным маклерам и не представлявший интереса для агентств недвижимости, возвратится в правовое поле и перестанет преподносить неприятные сюрпризы и нанимателям, и хозяевам сдающихся квартир.

А неприятностей тут почти всегда вагон и маленькая тележка. Каждый, кто снимал квартиру, знает, что это такое – полная зависимость от настроений и меняющихся планов хозяев, неопределенность будущего, непредсказуемость квартплаты в следующем месяце. С другой стороны, хозяин квартиры всегда может сослаться на предпоследнего жильца, который то и дело проливал воду на головы нижних соседей, устраивал пьяные дебоши и не платил за квартиру вовремя. И хотя неприятности эти однотипны и общеизвестны, обезопасить себя от них полностью ни той, ни другой стороне практически невозможно.

Ловись, рыбка, в мутной воде

Ни для кого не секрет, что в этой мутной ситуации процветали определенного сорта дельцы, обещавшие как раз ту самую вожделенную безопасность и всяческие гарантии. Сотрудники одного из нижегородских агентств рассказывали, что к ним приходило много людей с жалобами на то, что некто, отрекомендовавшись сотрудником этого уважаемого и известного в городе агентства, оказал услуги по найму квартиры, а потом, когда нужно было решить возникающие проблемы, - исчез. К сожалению, ситуация типичная. А поскольку мы все еще никак не научимся, прежде чем вступать в деловые отношения, наводить справки и требовать документы, то для подобных «специалистов» наша доверчивость просто кладезь и гарантированный источник доходов.

Тема налоговых вычетов актуальна во все времена, особенно в сложившейся ситуации финансового и экономического кризиса, когда покупка и продажа недвижимости стали значительно более сложными предприятиями для большинства населения России. Как известно, в конце 2008-го года была принята поправка в Налоговый кодекс РФ, корректирующая размер налогового вычета при покупке недвижимости. Согласно внесенным изменениям, налоговые вычеты предоставляются теперь с вдвое большей, чем прежде суммы – не с одного, а с двух миллионов рублей.

Покупатель недвижимости ранее мог рассчитывать на выплату 13% от суммы в 1 миллион рублей от стоимости недвижимости, что составляло 130 тысяч рублей. С 1 января 2008 г. эта сумма увеличилась вдвое: теперь можно вернуть 260 тысяч подоходного налога с суммы в 2 миллиона. В целом увеличение льготных вычетов должно обеспечить покупателям недвижимости поддержку в непростых кризисных условиях, привести к активизации замедлившихся процессов покупки-продажи жилой недвижимости.

Однако анализ рыночной ситуации показывает, что активность покупателей недвижимости нередко мало зависит от увеличения суммы льгот. Вычет, оформленный по месту работы, возвращается покупателю в сроки, которые зависят от его официального дохода, поэтому полная выплата крупной суммы может растянуться на длительный срок, особенно, если размер дохода небольшой и остается неизменным. Но в то же время увеличение суммы возврата должно положительно повлиять на чистоту сделок. Не секрет, что зачастую в договорах купли-продажи указывалась значительно заниженная стоимость недвижимости или некая условная сумма, не облагаемая налогом, с целью уменьшения налоговых выплат для продавца. Можно рассчитывать на активность покупателей, которым теперь выгоднее указывать близкую к действительной стоимость недвижимости.

Для покупки квартиры в Москве располагать средствами – условие необходимое, но недостаточное. Главная задача покупателя – сформулировать для самого себя требования к будущему жилищу. Только после этого имеет смысл рассматривать различные варианты, исходя из имеющихся финансовых ресурсов. Для того чтобы выбор был точным, нужно понимать, в чем преимущества и недостатки предлагаемой квартиры, достаточно ли первых и готовы ли вы мириться со вторыми.

Деньги в Москве – понятие несколько условное. Если у вас есть, допустим, 4 миллиона рублей и вы собираетесь купить квартиру в Новокуркино – это одно. Если с теми же деньгами вы прицениваетесь к Остоженке, это уж совсем другой случай. Чтобы приобрести подходящее жилье, придется проанализировать большой объем информации, соотнести такие показатели, как цена, площадь, район, местоположение, транспортная доступность, первичка или вторичка и многое другое. В этом материале мы сосредоточимся на характеристиках первичного рынка жилья.

Как выбирать

Покупка жилья – слишком важное решение, и редко кто готов принять его без советов с родными, друзьями, наконец, со специалистами. Практически у каждого есть знакомые, уже решавшие подобную проблему и готовые отправить вас к «своему» риелтору. Сами же работники риелторских компаний говорят, что подобный способ приобретения новых клиентов – самый популярный, люди охотнее обращаются к опыту кого-то из своих, нежели к советам рекламы, тем более в столь непростое время.

Госдума на заседании в среду приняла в первом чтении законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства ", передает "ИНТЕРФАКС". Законопроект был внесен в сентябре 2008 года депутатами Александром Хинштейном, Александром Коганом, Валерием Рязанским, Игорем Бариновым, Ольгой Гальцовой, Валентином Денисовым, Сергеем Осадчим, Романом Антоновым, Арсеном Фадзаевым, Айратом Хайруллиным, Валерием Пановым, Игорем Игошиным, Евгением Самойловым, Александром Бурносовым, членом Совета Федерации Светланой Орловой.

В законопроекте предлагается создать условия для заключения застройщиками с гражданами только договоров долевого участия в строительстве. Такие договоры, по мнению авторов законопроекта, являются одной из самых защищенных форм договора для дольщика. Однако, как отметил ранее спикер Госдумы Борис Грызлов, многие застройщики стараются уходить от заключения таких договоров.

Как отмечают авторы законопроекта, одной из причин, почему застройщики редко используют договоры долевого участия, является тот факт, что в результате их заключения процесс получения средств от физлиц застройщиками становится более сложным и экономически менее выгодным. В частности, это происходит из-за необходимости уплаты НДС по этим договорам. В соответствии с действующим законодательством, НДС должен уплачиваться либо со стоимости услуг застройщика, либо со всей суммы договора.